Immobilier locatif

Comment choisir un investissement immobilier nu ?

Approche Patrimoniale

Le patrimoine détenu par un investisseur est amené à évoluer avec le temps.

L’approche patrimoniale consiste à appréhender et à évaluer différents critères afin de favoriser un potentiel de valorisation attractif.

Une approche patrimoniale réussie repose sur une analyse plurifactorielle experte incluant les éléments suivants : le prix, la qualité intrinsèque du bien, l’emplacement et l’environnement.

Trouver les meilleures opportunités implique souvent de sortir des sentiers battus et d’analyser des marchés en développement où de véritables perspectives de valorisation apparaissent.

Villes et quartiers établis

Une grande ville et un quartier apprécié sont synonymes d’un prix élevé pour les biens anciens et neufs. En revanche, achetés au bon prix, ces logements représentent des opportunités patrimoniales de qualité.

Points de vigilance :

  • Du fait d’une offre limitée et d’une demande importante, les biens neufs affichent souvent des prix très supérieurs à ceux de l’ancien
  • Un décalage trop important entre les prix du neuf et de l’ancien peut réduire le potentiel de plus-value

Villes et quartiers en devenir

Couplés à des projets urbains, ces quartiers apparaissent aujourd’hui comme des ressources foncières affichant un potentiel de valorisation élevé.

  • Ces quartiers se révèlent très intéressants s’ils sont déconnectés, de manière significative, des marchés matures
  • Un marché immobilier en devenir affiche un potentiel de plus-value élevé.

Ce potentiel est étroitement lié au dynamisme économique et aux projets d’urbanisation de la ville et du quartier considéré.

Approche Locative

Une approche locative réussie repose sur une notion clef : la maximisation du rendement réel.

Pour un investissement immobilier locatif nu, il faut tenir compte des périodes d’absence de locataire qui viennent diminuer de fait le rendement réel.

Un loyer inférieur à la moyenne constatée sur un marché local permet de minimiser les pertes et de maximiser le rendement réel.

Minimiser le risque de vacance locative

Pour réduire ce risque, il convient de proposer à la location un bien disposant d’une localisation attractive et affichant un niveau de loyer cohérent.

Minimiser le délai de relocation

Pour que le rendement réel de l’opération soit optimisé, il faut impérativement qu’un locataire soit présent dans le logement. A ce titre, la fréquence de relocation, c’est-à-dire le nombre de changement de locataire, et le délai de relocation sont déterminants.

Optimiser le niveau des loyers

Pour réussir à maximiser le rendement, il faut minimiser les risques de vacance et réduire la rotation ainsi que la période d’absence de locataire. Pour réussir ceci, le bien doit généralement disposer de différents atouts :

  • Une localisation recherchée (proximité des commerces, des transports et des commodités)
  • Proposer une définition immobilière de qualité et des équipements (cuisine et salle de bain aménagées)
  • Afficher un loyer modéré pour attirer dès la première location et pour des périodes longues