LMNP

LMNP : Questions fréquentes

Pourquoi un bail commercial ?

Le bail commercial, signé par le bailleur (propriétaire) et l’exploitant, sécurise l’investisseur. Ce document reprend les droits et obligations de chacune des parties et assure ainsi la parfaite visibilité du projet. L’exploitant professionnel s’occupera en particulier du remplissage de la résidence et déchargera ainsi le propriétaire de l’ensemble des aléas locatifs. Le propriétaire percevra un loyer, en règle générale de manière trimestrielle, correspondant à la mise à disposition du bien à l’exploitant.

Ce document fixe également la répartition des charges. Comme évoqué précédemment, l’exploitant prend à son compte la majeure partie des frais inhérents à la vie d’un bien immobilier, la principale raison étant qu’il s’agit là de son outil de travail garant de son chiffre d’affaires et qu’il se doit donc de le maintenir en bon état. Le propriétaire pourra conserver à sa charge les frais relevant des travaux importants, essentiels pour permettre au bien de conserver sa valeur.

Le bail commercial, un cadre juridique protecteur

Le bail commercial permet de protéger à la fois les intérêts de l’exploitant et ceux des propriétaires. S’il détermine les droits et devoirs des parties, il indique également le montant du loyer et les modalités de réévaluation. En cas de conflit, il détermine également les cas de résolution afin de sécuriser l’investissement pour les propriétaires. Par ailleurs, il faut noter que le bail commercial n’est pas un frein à la revente du bien puisqu’il assure les mêmes avantages au propriétaire suivant, qui bénéficiera d’avantages fiscaux équivalents.

Le bail commercial offre ainsi lisibilité et visibilité à l’investissement. Le gestionnaire contracte ainsi une obligation de résultats garante du paiement des loyers à l’investisseur.

La qualité de la signature et la cohérence de l’équation économique.

Pour qu’un bail commercial puisse jouer un rôle, il doit impérativement être signé par un exploitant affichant à la fois :

  • Solvabilité
  • Savoir-faire
    • Il doit par ailleurs prévoir un niveau de loyer cohérent. En effet un cadre juridique aussi contraignant soit-il ne pèsera pas lourd si aucune logique économique ne sous-tend le montage.

La durée des baux s’explique par une particularité de la législation française et ne reflète en aucun cas la volonté des groupes d’exploitation. Ces derniers souhaiteraient inscrire leur action dans un temps plus long. En effet, il convient de rappeler qu’il s’agit de sociétés importantes, quasi institutionnelles pour certaines, affichant des valorisations importantes. La perte d’une partie de leurs immeubles au terme du bail pouvant ainsi se révéler particulièrement dommageables pour elles.

Néanmoins le droit français prévoit qu’au-delà de 12 ans, un bail commercial devient un droit immobilier, imposant un enregistrement au conservatoire des hypothèques et le versement de taxes de la part de l’exploitant et de l’investisseur sur l’intégralité des loyers

.

Pour éviter cela, il est donc prévu des baux inférieurs à 12 ans.

Un EHPAD comprend en moyenne 80 résidents, présents 365 jours par an. L’exploitant est donc dans l’obligation « technique » de renouveler le bail, à défaut il devrait libérer les lieux et reloger l’ensemble des résidents à proximité. Une rupture du bail reviendrait pour un exploitant à se priver de son outil de travail. Rappelons à ce stade que les sociétés d’exploitation présentes sur ce marché sont des sociétés importantes, quasi-institutionnelles pour certaines et dont l’outil de travail est très fortement valorisé.

Compte tenu des systèmes d’évaluation et d’autorisation en vigueur sur ce marché, l’exploitant est tenu à un parfait entretien de son établissement. Il réinvestit donc régulièrement dans son outil de travail. Dans cette optique, il serait donc peu efficient pour lui de quitter les lieux.

L’exploitant pourrait essayer de renégocier le loyer à la baisse. En cas de désaccord entre le preneur et les bailleurs, le montant du loyer serait déterminé par le président du Tribunal de Grande Instance avec pour base une comparaison avec les loyers de marché. Nous sommes donc très attentifs à ce que les loyers en valeur absolue soient dans la fourchette basse des loyers de marché. C’est votre meilleure protection en cas de désaccord lors du renouvellement. Cela n’est pas le cas sur les établissements ou la rentabilité est obtenue grâce à un loyer très élevé.

Cette question en appelle une autre : pourquoi un investisseur souhaiterait-il sortir ?

Pour envisager une occupation personnelle ou celle d’un proche ? Ce n’est pas l’objectif d’un tel placement, initié dans une stratégie de développement du patrimoine et création de revenus futurs.

L’investisseur n’a donc aucun intérêt à sortir du bail, car il perdrait la source de revenus liée à son acquisition et devrait verser des indemnités d’éviction à l’exploitant. La problématique de l’hébergement personnel ou d’un proche doit être traitée de façon totalement distincte de celle de l’investissement.

Un EHPAD s’adresse à une population dépendante, ne disposant pas de la possibilité de profiter d’un environnement élargi. L’emplacement de ces résidences ne répond, à ce titre, pas aux critères couramment admis en matière d’immobilier classique.

A titre d’exemple, les EHPAD situés en milieu rural peuvent parfois paradoxalement fournir les modèles les plus rentables pour les exploitants. Les fonciers y sont moins chers et la concurrence peu présente. L’absence d’établissements spécialisés dans un vaste périmètre attire une clientèle parfois fort éloignée (phénomène de concentration de la demande sur une localisation géographique précise).

Dans ce type de configuration, il convient néanmoins de bien valider les niveaux de loyers versés par l’exploitant car la tarification publique de ces établissements est logiquement moins élevée que dans les grands centres urbains. L’emplacement stricto sensu a donc moins d’importance que la réalité de l’offre locale. Ce point fera partie des premiers critères analysés par le gestionnaire et conditionnera la faisabilité du projet. La validation d’un emplacement par un gestionnaire de renom ainsi que l’obtention d’une autorisation d’exploitation sont gages de sécurisation de l’investissement.

Le choix d’un emplacement urbain n’est bien évidemment pas un obstacle mais il conditionnera un prix au m2 supérieur. Il est par ailleurs souvent présenté comme un avantage dans l’hypothèse d’une défaillance du gestionnaire ou d’un changement d’affectation du bien (transformation en immobilier résidentiel classique). Même si cet argument est incontestable, il convient de rappeler qu’il s’agit d’une hypothèse fort peu probable compte tenu de la lisibilité du marché en question et de la qualité des gestionnaires référencés.

A titre liminaire, il convient de préciser que les EHPAD privés s’adressent aux retraités les plus favorisés. Des structures publiques étant à la disposition des populations les moins solvables.

Estimation du différentiel retraite / coût lié à l’hébergement.

Il s’agit d’une question qui revient depuis 15 ans et qui s’explique par le différentiel entre le niveau des retraites et celui des coûts d’hébergement. L’exemple qui suit a vocation à estimer l’effort financier pour le résident.

  • Séjour moyen : environ 24 mois
  • Retraite moyenne : 1200 €/ mois
  • Exemple de coût Hébergement : 2 700 €/ mois (sur la base d’un coût de journée de 90€ - moyenne haute)
  • Différentiel : 1500 €/ mois
  • Différentiel annuel : 18 000 €
  • Différentiel total 36 000 € pour un séjour de 24 mois
L’épargne de précaution

Les personnes âgées concernées par les EHPAD privés, à savoir les retraités les plus aisés, ont le plus souvent constitué, au fil de leur existence, une épargne de précaution suffisante pour faire face à ce différentiel. Il convient sur ce point de noter que les séniors actuels (personnes actuellement âgées de 65 ans et plus) affichent des niveaux de retraites sans précédent, ce qui permet d’entrevoir des perspectives optimistes sur le terrain de la solvabilité des futurs résidents.

70% des plus de 65 ans sont propriétaires de leur résidence principale.

Le public concerné par les EHPAD privés est pour l’essentiel propriétaire de sa résidence principale.

Il faut noter par ailleurs que l’EHPAD est bien souvent le dernier logement du locataire et qu’il constitue sa résidence principale. Les résidents peuvent donc louer le logement qu’ils occupaient avant leur admission et se générer ainsi une source complémentaire de revenus. Ils ont également, s’ils le souhaitent, la possibilité de le vendre, réalisant à la fois une économie de charges et leur permettant de récupérer un capital. Compte tenu de la valorisation actuelle des actifs immobiliers, cette dernière hypothèse peut constituer une solution importante pour les résidents.

Les aides publiques

Par ailleurs chaque résident peut selon sa situation bénéficier d’un certain nombre d’aides complémentaires (APA : Allocation Personnalisée d’Autonomie, APL : Aide Personnalisée au Logement).

L’Allocation personnalisée pour l’autonomie (APA) constitue la principale aide pour les personnes dépendantes : cette prestation universelle s’adresse aux personnes âgées de 60 ans ou plus, résidant à domicile ou en établissement et confrontées à une perte d’autonomie. Cette prestation n’est pas soumise à conditions de ressources, mais son montant varie selon les revenus des bénéficiaires.

Montant maximum du plan d’aide d’un bénéficiaire (montant mensuel au 13 mai 2015)

GIR1GIR2GIR3GIR4
1312,671125,14843,86562,57
Les GIR (Groupes Iso Ressources) permettent de définir le niveau de dépendance (le GIR 1 étant le niveau de dépendance le plus élevé). Source : www.vosdroits.service-public.fr
Les solidarités intergénérationnelles

Si les aidants familiaux sont de moins en moins nombreux en liaison avec les évolutions des modes de vies, on constate qu’il existe toujours de puissants mécanismes de solidarité inter-générationnelle pour le financement des séjours en EHPAD.

La moyenne nationale de remplissage des EHPAD est de 95%.

On peut donc dire qu’il n’existe pas de problématique en ce sens. Au contraire, la France doit toujours faire face à une pénurie de chambres sur le territoire national. On estime les besoins annuels de créations à 10 000 nouvelles places..Néanmoins, il peut exister au niveau micro-local des situations de concurrence. Il convient de ne pas oublier que ces EHPAD s’intègrent sur le secteur marchand. Il appartient donc au gestionnaire d’adapter son offre aux spécificités locales.

Définition de la liquidité

La liquidité représente la capacité à acheter ou à vendre rapidement des actifs sans que cela ait d’effet majeur sur les prix. Plus un marché est liquide, plus il est aisé, rapide et peu coûteux d’y réaliser des transactions.

Le marché de la dépendance s’impose comme un marché particulièrement liquide. Les actifs y sont extrêmement peu sensibles à la conjoncture immobilière et aux effets de cycle. Leur valeur y est quasiment constante (les marges d’évolution de valeur étant réduites, comprises entre +10% et -10%). Grâce à cette stabilité, les supports sont aisément revendables à tout moment à la différence de l’immobilier classique où il convient d’attendre un cycle haut pour revendre dans de bonnes conditions.

Par ailleurs, ces supports sont particulièrement attractifs puisqu’ils affichent un rendement élevé et pérenne et que l’offre sur ce marché secondaire est, pour finir, extrêmement réduite.

Une source d’inquiétude injustifiée

Depuis 12 ans, la question de la revente des EHPAD revient de façon récurrente. Les investisseurs sont certes séduits par les perspectives du marché de la dépendance mais peuvent considérer le support comme inapte à la revente.

Avant toute chose, il convient de se poser une question simple :

Pourquoi un EHPAD serait-il difficile à revendre alors qu’il intéresse des investisseurs aujourd’hui ?

  • Parce que le produit aura changé ?  Il n’y a aucune raison de le penser.
  • Parce que la demande démographique ne sera plus là ?  Toutes les projections de l’INSEE conduisent à répondre par la négative.
  • Parce que le cadre fiscal aura changé ?  Réponse là encore négative puisque le LMNP est le seul cadre fiscal transmissible. Le nouvel acquéreur pouvant en bénéficier à son tour.

Néanmoins une revente d’EHPAD ne doit pas être appréhendée avec les codes de l’immobilier résidentiel.

Une revente à destination d’investisseurs

L’acheteur potentiel dans le cadre d’une revente d’EHPAD est un investisseur avisé à la différence de l’immobilier locatif classique où la revente cible majoritairement des propriétaires occupants. Le nouvel investisseur achète un couple rentabilité/risque, selon une logique identique à celle de l’investissement initial.

Un cadre fiscal transmissible

Tout comme son prédécesseur, le nouvel acquéreur pourra bénéficier de la fiscalité liée au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel. Pour les investissements réalisés dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard, le nouvel acquéreur pourra également bénéficier du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel. En effet, l’investissement immobilier en Meublé présente aussi un intérêt fiscal lorsque le bien acheté n’est pas neuf (statut LMNP classique) et est transmissible au nouvel acquéreur, ce qui n’est pas le cas pour l’immobilier locatif (Scellier).

Il convient par ailleurs de préciser que l’achat d’un bien en exploitation permet une prise d’effet immédiate des loyers et une visibilité accrue sur les conditions matérielles et financières de l’exploitation, gage supplémentaire de sécurisation de l’investissement.

Une revente oui, mais à quel prix ?

Une chambre d’EHPAD est un support non spéculatif, dont la valeur évolue peu. Nous pouvons estimer ces oscillations entre +10% et -10% par rapport à son prix d’achat, selon la durée de détention et l’indexation du loyer.

Trois paramètres contribuent à obtenir un prix au m² qui peut sembler élevé :

  • De petites surfaces

    Les chambres ont une surface moyenne de 20 m² soit l’équivalent d’un studio dans une résidence pour étudiants. Plus un logement est petit, plus son prix au m² est élevé car les charges fixes liées à chaque logement sont réparties sur moins de m² (murs séparateurs entre logements, salle de bains, porte d’entrée). On remarque ainsi que le prix de vente d’un studio est généralement 30 % à 40 % plus cher au m² que celui d’un T3.

  • Des normes de construction strictes

    Les normes de construction sont beaucoup plus sévères que pour du logement basique (protection incendie, largeur des couloirs communs, ascenseurs spécifiques, etc…) et les équipements des logements différents (appel malade, salle de bains aux normes handicapées…).

  • 50% de parties services

    La surface des logements représente environ 50 % de la surface totale d’un EHPAD contre environ 90 % dans une résidence classique. L’importance des parties communes contribuent donc à sensiblement augmenter le coût de revient d’une telle opération. Dans le cas de nos montages, une partie de ces surfaces (zones d’exploitation : cuisine, salle à manger, etc…) peut être acquise par l’exploitant, ce qui nous permet alors de maîtriser notre prix de vente.

Si le prix au m² d’un EHPAD peut sembler élevé au regard du marché classique, c’est en raison de la destination spécifique du bâtiment, mais c’est finalement cette dernière qui permet d’obtenir une rentabilité beaucoup plus élevée que pour du logement classique.