LMNP

Investir en LMNP dans les résidences seniors

Données et tendances

Quelques chiffres
  • De 2007 à 2060 le nombre de personnes de 60 ans et + devrait augmenter de 80% (soit passer de 13,2 millions à 23,6 millions)
  • Le vieillissement de la population est la conséquence directe de :
    • La baisse de la mortalité
    • L’allongement de la durée de vie
    • Le baby boom d’après guerre
  • Les 60 ans et + représenteront 32 % de la population en France Métropolitaine, soit plus de 23 millions de personnes*
*Source INSEE: Projections de population à l'horizon 2060 - Octobre 2010
Les nouveaux besoins des seniors
  • De 70 à 90 ans, des besoins quotidiens en évolution
  • Le vieillissement entraîne de nouveaux besoins et dans la plupart des cas un affaiblissement de la santé physique et/ou morale.
Conclusion
  • Marché mécaniquement en expansion
  • Des logements aux caractéristiques immobilières traditionnelles
  • Importance de la localisation pour la pérennité de l'investissement
  • Grande disparité de l'offre produit

Au-delà de la dépendance, le vieillissement de la population fait surgir une autre problématique : le logement des personnes âgées autonomes.

Les promoteurs l’ont bien compris et en font un argument choc pour développer des résidences dédiées aux seniors. Même si l’évolution démographique est incontestable, certains ont tendance à amplifier le phénomène au risque de décevoir bon nombre d’investisseurs.

Leur logique commerciale est simple : utiliser la pénurie d’EHPAD, faire l’amalgame pour proposer des résidences seniors qui répondent pourtant à une logique et des besoins fondamentalement différents des EHPAD.

Le propos ne consiste pas à rejeter en bloc toute opération sur le marché des seniors, néanmoins il convient de faire appel à des intervenants à la fois exigeants et expérimentés sur ce secteur.

Plusieurs points doivent, à ce titre, faire l’objet d’une attention particulière au moment d’investir en résidence seniors :

  • A la différence des EHPAD, l’offre de résidences seniors n’est soumise à aucun numerus clausus des pouvoirs publics. Ces résidences s’adressent par ailleurs à un public disposant d’un libre choix à la différence de celui des EHPAD.
  • Certains concepts et modèles économiques sont aussi sujets à question. Alternative à la maison traditionnelle, la résidence seniors peut apporter une réponse pertinente à condition que les services ne constituent pas de la poudre aux yeux et offrent un réel confort aux résidents.
  • La véracité du rendement attendu, l’antériorité de l’exploitant sur ce marché, sa solvabilité et la pertinence du niveau de loyer sont des points d’analyse essentiels
  • La résidence seniors ne constitue pas comme l’EHPAD un marché d’exploitants dotés d’un savoir-faire très spécifique. Les principaux intervenants sont des promoteurs généralistes. Certaines propositions sont très pertinentes, d’autres peuvent négliger la qualité de l’emplacement alors qu’il s’agit d’un critère central pour ce type d’investissement.
  • Les résidences seniors offrent une moindre visibilité d’exploitation que l’EHPAD mais elles ont l’avantage de constituer un support immobilier peu dédié et donc, en théorie, facilement recyclable. Encore faut-il qu’une véritable approche patrimoniale soit appliquée lors de la conception de la résidence (qualité de l’emplacement, de l’architecture et pertinence du tarif d’acquisition).
Les résidences médicalisées
Les résidences de tourisme