Nue-propriété

Principe de l’achat en nue-propriété

Le principe utilisé est celui du démembrement de propriété inscrit dans le Code civil de 1804, mis au service d’un partenariat public-privé. Des épargnants et des bailleurs institutionnels sont réunis et chacune des parties achète ce qui l’intéresse, pour une durée fixe (d’au minimum 15 ans), définie contractuellement pour chaque programme immobilier :

  • L’investisseur acquiert la nue-propriété d’un bien immobilier ; il détient alors les murs et se constitue un patrimoine et des revenus à terme ;
  • L’usufruit est acquis simultanément pour par un bailleur social ou institutionnel qui assure la gestion locative et prend en charge l’entretien du bien, les travaux et les taxes.

Au terme du démembrement, l’épargnant nu-propriétaire devient plein propriétaire automatiquement et gratuitement. Cette dissociation du patrimoine et de l’usage permet de partager les coûts tout en préservant l’objectif principal de chaque acteur.

L’épargnant peut revendre à tout moment avant la fin du démembrement, aucune durée de détention n’est imposée. Les avantages fiscaux seront acquis, et le nouvel investisseur pourra également en bénéficier. Le marché secondaire est actif, de nombreux épargnants recherchant des durées d’investissement inférieures à 15 ans.

USUS, FRUCTUS, ABUSUS

Le droit romain décomposait la propriété en trois prérogatives :
  • L’usage du bien (usus), qui permet d’occuper un logement ;
  • La jouissance du bien (fructus), qui permet d’en recueillir les fruits, les loyers ;
  • La disposition du bien (abusus), qui permet de le revendre, de l’agrandir, etc
Les deux premières prérogatives sont réunies dans l’usufruit que le Code Civil définit comme « le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété (…) » (art. 578 du Code Civil).