Nue-propriété

Nue-propriété : questions fréquentes

Pendant la durée de l’usufruit, le nu-propriétaire peut revendre son bien à tout moment sans durée minimum de détention. Il conserve tous les avantages fiscaux qu’il a pu cumuler.

Les nouveaux acquéreurs bénéficient des mêmes avantages que les primo-investisseurs avec une durée d’usufruit réduite.

Le bailleur institutionnel/usufruitier s’engage à entretenir de manière permanente les parties privatives et communes de la résidence. Les travaux à effectuer sont à sa charge, quelle que soit la nature de ceux-ci : les petites et grosses réparations sont supportées par l’usufruitier (articles 605 et 606 du Code civil).

La restitution des biens au nu-propriétaire devenu plein propriétaire, est effectuée après remise en état effectuée par l’usufruitier.

Tous ces engagements sont présents dans la promesse de vente et l’acte authentique.

Toutes les charges, travaux, assurance, impôts, taxes et risques locatifs sont supportés par l’usufruitier « bailleur social ».

L’unique charge que les nus-propriétaires ont à supporter concerne les immeubles entièrement démembrés (pas d’accession classique). Dans ce cas, les investisseurs auront la charge d’un syndic des nus-propriétaires qui aura pour mission de préserver leurs intérêts en veillant au bon entretien de la résidence. A cet effet, il constitue une Assemblée Générale tous les ans et émet des notices techniques à l’attention des investisseurs. Cette charge représente un coût d’environ 250 €/an et par appartement.

Au terme de la période de démembrement, l’usufruit s’éteint et la nue-propriété redevient pleine propriété au profit du nu-propriétaire, de manière gratuite et automatique.

La seule démarche qu’a à effectuer le nu-propriétaire à la fin de la durée du démembrement est d’indiquer au locataire en place son choix de reprendre l’appartement pour le vendre, l’occuper lui-même ou continuer à le louer. Dans la dernière hypothèse, il devra proposer un nouveau bail « classique » en priorité au locataire en place. Dans le cas où le locataire en place refuserait de payer des loyers libres, le bailleur social sera tenu de lui trouver une solution de relogement équivalente, et le nu-propriétaire pourra louer le bien de manière classique.

2 cas de figures se distinguent :

  • Cas n°1 : revente de la nue-propriété pendant la période de démembrement :

    Assiette de la plus-value
    Prix de revente de la nue-propriété - prix d’acquisition de la nue-propriété.

  • Cas n° 2 : revente du bien après la période de démembrement (extinction de l’usufruit) :

    Assiette de la plus-value
    Prix de la revente de la pleine propriété – valeur vénale du bien en pleine propriété (nue-propriété et usufruit) lors de la date d’acquisition de la nue-propriété.

Une fois l’assiette déterminée, l’abattement pour durée de détention s’applique (à partir de la date d’acquisition jusqu’à la date de cession), puis le taux d’imposition au titre des plus-values immobilières des particuliers (+ prélèvements sociaux).