Les SCPI

Modes d’acquisition d’une SCPI

SCPI : au comptant

Les conditions à remplir: avoir besoin de revenus immédiats, disposer de peu de revenus locatifs et être peu imposé. En effet, les revenus des SCPI sont soumis à la fiscalité des revenus fonciers (barème de l’impôt sur le revenu) à laquelle s’ajoutent 15,5% de prélèvements sociaux. Sous le seuil de 15.000 euros de revenus locatifs vous bénéficiez du régime du micro foncier. Au-delà vous passez au régime du réel. Dès lors, un achat à crédit est à privilégier puisque vous pouvez déduire les intérêts d’emprunts de vos revenus fonciers.

SCPI : à crédit

Celui-ci vous permet de vous constituer un patrimoine sans apport préalable. Les seules charges déductibles des revenus fonciers générés par la SCPI étant les intérêts d’emprunt, ce mode d’acquisition est à privilégier. La limite est que les banques privilégient le financement de leurs SCPI « maison ». Elles ne donnent donc pas une vision très large du marché. Néanmoins, certains de nos partenaires bancaires financent dans d’excellentes conditions les parts des SCPI que nous avons sélectionnées.

SCPI : l’achat en nue-propriété

Si vous êtes imposé à l’ISF et que vous pouvez vous passer de revenus locatifs pendant 5 ou 10 ans, l’acquisition en nue-propriété peut s’avérer particulièrement pertinente. En optant pour un démembrement temporaire de la propriété des parts, les parts acquises en nue-propriété ne sont pas soumises à l'ISF.

Le nu-propriétaire détient la propriété des parts, achetées avec une décote de 20 à 40 % du prix (selon la durée du démembrement). L'usufruitier perçoit momentanément les revenus des parts du nu-propriétaire. A l'issue de la période de démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts (100 % de leur valeur).

SCPI : avec un contrat d’assurance vie

Les SCPI sont parfois intégrées à certains portefeuilles d’assurance-vie. Cela permet d’échapper à la fiscalité des revenus fonciers tout en conservant la nature immobilière de son investissement. Passé 8 ans de détention du contrat, les plus-values sont soumises au taux forfaitaire de 7.5 % et aux prélèvements sociaux (15,5%), au-delà de 4 600 euros de plus-value annuelles retirées (9 200 euros pour un couple).