Les SCPI

Questions fréquentes

Vous trouverez ci-dessous les réponses aux questions les plus fréquemment posées. Pour toute autre question, n'hésitez pas à nous interroger. :

Le placement en parts de SCPI permet d’accéder au marché de l’immobilier d’entreprise, traditionnellement réservé aux investisseurs institutionnels, avec une moindre mise de fonds et un investissement pouvant être progressif. Les associés profitent de l’effet de taille de la SCPI et de la mutualisation des risques locatifs. Ils bénéficient également de l'expérience de spécialistes de l'immobilier pour se constituer un patrimoine immobilier diversifié. Enfin, les associés sont déchargés de tous les soucis afférents à une gestion en direct d'immeubles.

Non, la souscription est simple, pas de passage devant notaire ni de signature d’un compromis d’achat comme pour l’immobilier traditionnel. Il faut remplir un dossier de souscription et une attestation de propriété de parts sera ensuite délivrée par la société de gestion après enregistrement.

Comme tout placement immobilier, celui-ci est soumis à des cycles. Même si aucune durée de détention n’est imposée (sauf dans le cas des SCPI fiscales), un horizon de placement à 8-9 ans permet à la Société de Gestion de lui laisser le temps nécessaire pour permettre la valorisation des immeubles (cessions et acquisitions, travaux, relocation...), et d’amortir d’autant mieux les frais acquittés à la souscription des parts de la SCPI.

Il existe différents organes de contrôle et de surveillance autour de la SCPI :
- La Société de gestion qui est responsable de la gestion des immeubles et de la relation avec les associés;
- Le Conseil de surveillance, composé d’associés élus en Assemblée Générale, qui assiste la société de gestion, émet des préconisations, vérifie et contrôle les actes de gestion et rend compte des observations aux associés;
- Le Commissaire aux comptes qui est chargé de vérifier et de certifier que les comptes de la SCPI sont « réguliers, sincères, et qu’ils donnent une image fidèle des opérations de l’exercice écoulé »;
- Une expertise immobilière régulière est réalisée par un ou plusieurs experts immobiliers indépendants. Ces expertises permettent notamment de définir la valeur de réalisation et la valeur de reconstitution de la SCPI;
- L’Autorité des Marchés Financiers (AMF) qui délivre les agréments aux SCPI et à leur société de gestion, contrôle les documents destinés à l’information publique et veille à la régularité des opérations effectuées sur les parts de SCPI et au respect des obligations professionnelles auxquelles sont astreintes les sociétés de gestion.

L’associé est en droit d’accéder à l’ensemble des documents diffusés par la SCPI :
- les statuts ;
- la note d’information ;
- le rapport annuel ;
- les bulletins trimestriels d’informations.
L’associé possède également l’ensemble des droits afférents à la propriété de ses parts (droit aux bénéfices, droit de vendre ses parts, droit de vote aux Assemblée Générales, etc…)

Le marché primaire est un marché d'émission de parts, soit de SCPI à capital variable, soit de SCPI à capital fixe en augmentation de capital.

Le marché secondaire est un marché d'échange de parts permettant :
- L'achat de parts existantes, dans le cadre d'un échange organisé entre un propriétaire vendeur et un acquéreur (marché dit de confrontation)
- Le retrait de parts existantes dans le cadre de société à capital variable, bénéficiant de souscriptions. Lorsque le montant des souscriptions ne permet pas le remboursement des retraits, les ordres de rachat peuvent alors être traités en échange organisé.

Les frais, indiqués dans la Note d’Information de chaque SCPI comprennent :
-une commission de souscription calculée sur le prix de la part. Elle est intégrée au prix de souscription et destinée à rémunérer la société de gestion et la commercialisation lors des augmentations de capital. Elle varie entre 7 et 12 % du montant souscrit.
Le rendement annoncé (5 à 6 %) se calcule sur le prix de la part, frais compris
- une commission de gestion, assise sur les recettes locatives HT encaissées de la SCPI, qui peut être étendue aux produits financiers nets. Elle varie entre 8 et 10 % des revenus de la SCPI et est facturée par la Société de Gestion à la SCPI.
Le rendement annoncé (5 à 6 %) et versé s’entend net de frais de gestion.

Ce niveau de frais situe la SCPI sur un niveau comparable à un investissement immobilier « classique » lorsque s’appliquent lors de l’achat frais d’acte et de garanties, frais d’agence, puis lors de la vie de l’investissement les divers frais de gestion, charges de copropriété, taxe foncière, assurances ou éventuels travaux.